Купівля квартири: покрокова інструкція. Порядок купівлі квартири

Купівля квартири: покрокова інструкція. Порядок купівлі квартири

Купівля квартири у власність - це ціла наука. Чітке розуміння її основ і доскональний розбір кожного етапу дозволять покупцеві вдало придбати житло.

Тут не так важливо, хто займається цією процедурою: чи оформляєте ви все самі або скористаєтеся послугами ріелтора при купівлі квартири. Обидва варіанти зводяться до одного і того ж головного інструменту: це інформація, а вірніше - володіння оною.


Грамотні покрокові інструкції при купівлі квартири включають в себе не тільки перелік необхідних документів для проведення процедури або способи застерегтися від шахраїв. Для того щоб досягти бажаної мети, потрібно буде пройти серйозний шлях, який починається зі штудування оголошень на тематичних ресурсах і спеціалізованих форумах і закінчується реєстрацією за новим місцем проживання.

Отже, представляємо вашій увазі покрокову інструкцію при купівлі квартири, куди увійшли основні моменти цього довгого і кропіткого процесу. Купувати будемо самостійно, тому як такі варіанти з ріелторами розглядатися не будуть.

Порядок купівлі квартири

Багато невискушених покупців постійно задаються одним і тим же питанням: з чого почати? Перше, що приходить на думку, - це скористатися послугами ріелтора при купівлі квартири, тобто звернутися до знаючих фахівців.

Природно, такий варіант значно знижує клопіткість процесу, тому як паперовою тяганиною будуть займатися знаючі люди і вам не доведеться бігати по нотаріусах і юристах. Критична ложка триває в цій справі - додаткові витрати. Як не крути, але будь-яка робота повинна оплачуватися, а грамотного фахівця тим більше. Тому в цьому випадку будьте готові заплатити кругленьку суму за послуги такого роду.

Тут покрокова інструкція при купівлі квартири зводиться всього лише до двох пунктів: перший - це звернутися в агентство і укласти з ними договір на надання послуг, і другий - дочекавшись оптимальної для вас пропозиції, сказати "так" і розписатися де потрібно. Все інше за вас зроблять професіонали, вам потрібно буде тільки заплатити обумовлену в контракті суму за надання послуг і за саму квартиру.

Самостійна покупка

У цьому випадку покрокова інструкція при купівлі квартири купує безліч пунктів і підпунктів. Відразу варто зауважити, що при самостійному придбання житла потрібно запастися терпінням, тому що пошук і оформлення відповідної площі займе дуже багато сил і часу.


Пошук житла

Якщо вас цікавлять квартири на вторинному ринку, то почати варто з великих дощок оголошень, на кшталт "Авіто" або "З рук в руки". Не зайвим буде переглянути і якісь місцеві інтернет-ресурси, які приймають заявки такого характеру. Також можна погортати тематичні газети і журнали, де розміщуються подібні оголошення.

Оптимальний варіант - це Мережа. Там можна знайти все що завгодно, причому варіантів буде маса, на відміну від друкованої продукції. Тут вам і докладний опис квартир на вторинному ринку, і якісь фото, а іноді трапляються івідеострими квартир, де покупець на власні очі може все розглянути без особистого відвідування об 'єкта. До останнього варіанту дуже часто вдаються ріелтерські агентства, що йдуть в ногу з часом, але і серед звичайних продавців іноді можна побачити таку подачу оголошень.

Якщо вас цікавить покупка квартири в новобудові, то тут однозначно краще віддати перевагу великим забудовникам нерухомості, які і володіють цими об 'єктами. Тобто шукати потрібно не конкретну квартиру, а будівельну компанію. Знайдіть ту, яка будує в потрібному вам районі, і вже потім визначайтеся з поверхом і кімнатами.

Незважаючи на свою уявну простоту, купівля квартири в новобудові має і свої підводні камені. Один з таких - це некомпетентні будівельні компанії. Обов 'язково перегляньте відгуки про забудовника. Причому зробити це потрібно не на сайті самої компанії, а на спеціалізованих форумах, де замовні відгуки зведені до мінімуму. Це можуть бути будь-які незалежні ресурси, так чи інакше відносяться до нерухомості: знайти їх нескладно, і в кожному регіоні буде пара сайтів як мінімум.

Знайомство з квартирою

Оголошення знайдено, інформація на сайті або в газеті вивчена, тепер потрібно оглянути квартиру особисто для повноти картини. Якщо вас зацікавила купівля вторинної квартири, то потрібно зателефонувати безпосередньому продавцю і уточнити деякі важливі деталі, а саме: чи дійсно продається зазначена житлоплоща; чи вірна заявлена ціна; які умови огляду.

У випадку з новобудовами справи йдуть, як правило, інакше. Є конкретні дні, які вказані компанією-забудовником, де бажаючі можуть оглянути об 'єкт і поставити всі питання. Такий огляд проходить найчастіше у форматі екскурсії: група потенційних покупців ходить з "гідом", попутно дізнаючись необхідну інформацію.

Повернемося до вторинного житла. У день, коли ви домовилися з продавцем про зустріч, вам слід ще раз зідзвонитися і уточнити час. Іноді трапляється, що квартира вже продана або обіцяна іншому за хороший аванс, тобто більш "цікавому" клієнту. Якщо з боку продавця виступає ріелтор, то він може попросити вас про індивідуальну зустріч сам, щоб поставити деякі питання.


Справа в тому, що на працівнику агентства нерухомості лежить відповідальність за договором, тобто тут мова йде про безпеку угоди в першу чергу для продавця. А зробити якісь висновки про покупця по телефону дуже складно. Деякі агентства так і зовсім пропонують підписати своєрідні бланки на купівлю квартири, які гарантують подальшу співпрацю двох сторін.

Огляд

Насамперед потрібно оглянути під 'їзд. По ньому можна скласти перше враження про мешканців і в деяких випадках про самі квартири. За оздобленням під 'їзду або за відсутності такого легко визначити чистоплотність майбутніх сусідів і як відноситься до будинку обслуговуюча житлова компанія.

Обов "язково зверніть увагу на стіни та плінтуси. Особливо це стосується першого поверху, де нерідко можна побачити цвіль, - розсадник хвороб. Якщо ви розглядаєте варіант з останніми поверхами, то необхідно досконально розглянути стелі і якість стін. Наявність хоча б найменших слідів підтікання говорить про те, що ви будете мучитися з ремонтом житлоплощі до тих пір, поки не буде нормально відремонтовано дах будинку. Тому поставтеся з особливою обережністю до великої кількості килимів або новеньких шпалер. Як правило, без підступу тут не обходиться: робити ремонт у квартирі перед продажем погодиться не кожен, тому як ці гроші можна витратити на благоустрій іншого, тобто свого майбутнього житла.

Кутова квартира вимагає дещо іншого, особливого підходу, на відміну від решти площі будинку. Вона надана, що називається, всім вітрам, тому таке житло, без належної уваги стає помітно холодніше, а разом з тим додається і сирість.

В обов 'язковому порядку огляньте всю сантехніку. Якщо така закрита симпатичними панелями, то не посоромтеся попросити господаря якось привідкрити її або демонтувати. Найчастіше за такою "красою" ховаються великі сантехнічні огріхи у вигляді іржавих і підтікаючих труб.


Зверніть увагу на запах. Якщо вас при огляді зустрічає сильний запах лаванди або "гірської свіжості" ", то потрібно насторожитися. Тут може бути завуальована зловонна каналізація або яке-небудь місцеве звалище під вікном.

Також слід зауважити, що оглядати квартиру краще в світлий час доби. Світло від лампи не так багато скаже про ремонт або дрібні деталі інтер 'єру, та й вид з вікна ви толком не оціните, так само як і "денне життя" житла (трамваї, гудіння машин під вікнами тощо).

Переговори

Після того як ви досконально вивчили житло і оглянули під 'їзд, можна переходити до переговорів з продавцем і обговорення авансу при купівлі квартири. Ті вади, які ви побачили, можуть бути використані як привід, тобто можна попросити знижку. Більше ніж на 10% продавці, як правило, не знижують ціну, але іноді деякі згодні і на більше.

До речі, якщо з вами швидко погодилися щодо якихось недоліків по житлу і запропонували небувалу знижку, то це привід насторожитися. Значить, з цією квартирою не все так безхмарно як розписує продавець. Тут можуть бути якісь приховані проблеми як зі станом самого житла, так і з юридичного боку. Перше ще якось можна поправити, а ось з другим ви ризикуєте не тільки надовго затягнути процес покупки, але і навіть втратити гроші.

Перший внесок

Практика укладення угод з нерухомості показує, що підписання практично будь-якого договору такого плану передбачає аванс при купівлі квартири. Цього не потрібно боятися і тут немає ніякого шахрайського підґрунтя, якщо, звичайно, перед вами справжній продавець або ріелтор. Такий крок є прямим підтвердженням серйозних намірів покупця щодо купівлі житлоплощі.


Завдаток - це гарантія і для продавця, і для набувача. Перший більше не буде шукати покупців, а другий впевнений в тому, що квартира знайдена і можна переходити до наступного етапу.

Договори такого плану більш лояльні до тих, хто купує житло (в основному). Якщо продавець порушить своє слово, тобто оформлення покупки квартири буде не на вас, то йому належить повернути завдаток у подвійному розмірі. У тому випадку, коли ініціатива розірвання договору виходить від того, хто набуває житло, аванс йому просто не повертається.

Ознайомлення з документами при купівлі квартири

Після огляду житлоплощі та обговорення з продавцем фінансових питань необхідно ретельно вивчити наявні документи на квартиру. Якщо ви добре підковані в юридичному плані, то таку оцінку можна зробити самостійно, в інших випадках краще не поскупитися і звернутися до юристів. Перевірка такого плану - це не повноцінний продаж, а простий огляд документів, тому коштує він недорого, а його важливість неоціненна.

Якщо ви все ж зважилися перевіряти комплект самостійно, то зверніть особливу увагу на наступні моменти.

По-перше, це справжність документів. У реального продавця на руках повинні бути справжній набір документів, а не копії, нехай навіть і завірені нотаріально.


По-друге, потрібно обов 'язково уточнити, чи немає на цю житлову площу якогось обтяження, тобто чи має перед вами стоїть людина право укладати договори і займатися продажем цієї нерухомості. У цьому питанні дуже допоможе будинкова книга, де вказані всі відомості про мешканців, так само як і власників квартири.

По-третє, явно незграбним буде зібрати заяви (продавцю або покупцю) з інших власників житла про їх згоду на операцію, якщо останні є. Такий документ повинен бути обов 'язково засвідчений нотаріально.

Ну і останнє: якщо в квартирі прописані неповнолітні діти, то необхідно додати дозвіл на продаж, виданий органами опіки та піклування.

Всі ці документи при купівлі квартири повинні бути юридично грамотно оформлені і обов 'язково з не закінченим терміном давності.

Реєстрація купівлі-продажу

Ще один відповідальний етап з придбання нерухомості. Якщо ви плануєте здійснити повернення прибуткового при купівлі квартири, то до цього пункту потрібно підійти особливо ретельно. В іншому випадку вам доведеться побігати за продавцем після угоди через вашу неуважність.

Перелік документів для реєстрації купівлі-продажу наступний:

  1. Заява про реєстрацію договору купівлі-продажу. Документ оформляється обома сторонами на спеціальних бланках (можна взяти в агентствах нерухомості, у ріелторів або в реєстраційному відділі) за місцем придбання житлоплощі.
  2. Якщо власник не бере участі в операції, то необхідна нотаріально засвідчена довіреність (оригінал та копія) на право підписання договору купівлі-продажу.
  3. Банківський документ, де вказана оплата держмита обома сторонами для угод такого типу (оригінал і копія).
  4. Комплект документів, що вказують на власника квартири (купівля, дарування, перехід у спадщину тощо).
  5. Домовина книга.

Процес реєстрації

Реєстраційний відділ (за місцем придбання житлоплощі) в першу чергу перевіряє справжність наданих документів. Після того як ця контора дасть добро, можна вже переходити безпосередньо до юридичного оформлення угоди.

Реєстраційний відділ досить часто відмовляє в оформленні документів, і причин цього чимало. Тут головний фактор - це безвідповідальний підхід як продавця, так і покупця. Якщо обидві сторони скористалися послугами агентств нерухомості або якимись ріелторами-одинаками, то відмови зводяться до мінімуму. Ріелтерські контори вже протоптали хорошу доріжку в реєстраційний відділ і знають про всі підводні камені. Якщо ж ви самостійно оформляєте угоду і робите це в перший раз, то будьте готові отримувати відмову за відмовою, поки не приведете всі документи в порядок.

Типові помилки - це некоректна назва вулиці або будинку, неправильне прізвище або ім 'я покупця/продавця, а також підозра в підробці документів. Останній пункт змушує реєстратора досконально вивчати документ і навіть при найменших підозрах відхиляти прийом. Тут навіть пара не пропечатаних букв на відбитку нотаріуса може стати причиною відмови.

Після того як реєстраційний відділ схвалить документи і також підпишеться під договором, операція вважається такою, що відбулася. Тобто ви отримуєте ключі від квартири і документи, що підтверджують право власності на нерухомість і акт передачі від минулого власника.

Що потім?

Покупцеві з продавцем слід обговорити організаційні моменти з приводу вселення нового мешканця, так само як і виселення старого. Як правило, законом передбачено чіткий проміжок часу - два тижні, які дані продавцю на звільнення житлоплощі. Але обопільною згодою ці терміни можна змінити як в більшу, так і в меншу сторону. Краще це зробити в письмовій формі, щоб уникнути додаткових проблем.

Далі покупцеві необхідно зареєструватися в паспортному столі, тобто отримати офіційну прописку в паспорті. Нелішнім буде відразу відвідати ЖЕК, водоконал та інші житлові організації, щоб переоформити обов 'язки і отримати особові рахунки на своє ім' я.

Оформлення податкового вирахування - також один з обов 'язків покупця, тому з візитом до податкової інспекції тягнути не варто. Перед походом до ФПС обов 'язково потрібно зробити копії документів про власність. Нотаріально завіряти їх немає необхідності, але при оформленні вирахування потрібно буде крім копії показати і оригінал.

В цілому, процес купівлі-продажу квартири займає близько двох тижнів, а якщо з документами повний порядок, і ви оформляєтеся через агентство, то і того менше.